A Comissão de Desenvolvimento Urbano da Câmara dos Deputados aprovou em 9 de julho o Projeto de Lei 5618/23, do deputado Reimont (PT-RJ) e outros 35 deputados, que institui o Termo Territorial Coletivo (TTC), modelo de gestão coletiva da terra para construção de moradias para população de baixa renda.

A gestão do TTC funciona a partir da separação entre a propriedade da terra e das construções. Enquanto as casas pertencem individualmente aos moradores, a terra pertence à toda comunidade a partir da criação de empresa sem fins lucrativos. Os moradores criam e gerenciam essa empresa, que fica com a titularidade da terra e faz a gestão em nome das famílias e com participação delas.

Pelo projeto, os direitos dos imóveis devem ser concedidos preferencialmente à mulher. A entidade responsável por gerir o TTC fica proibida de vender, oferecer como garantia ou romper contratos com os moradores das áreas sob sua gestão. A medida visa proteger a separação entre a posse da terra e das edificações ou benfeitorias feitas pelos moradores, garantindo segurança jurídica e estabilidade às famílias beneficiadas.

A prática busca minimizar os riscos de gentrificação sobre territórios populares, formando um estoque de habitações acessíveis na cidade, resistentes às flutuações de preços provocadas por valorização imobiliária. A gentrificação é um processo de renovação urbana em que áreas degradadas ou de baixo custo são revitalizadas e atraem moradores de maior poder aquisitivo.

Reimont afirmou que a proposta evita a “já conhecida ‘valsa’ dos mais pobres” pelas cidades: quando o investimento do poder público leva a um aumento do custo de vida e à expulsão dos moradores mais pobres, que por sua vez ocuparão novas áreas precárias levando à necessidade de um novo e infinito ciclo de investimento público.

A proposta coloca como diretrizes e princípios de gestão do TTC a garantia do direito à moradia adequada e acessível economicamente pela população de baixa renda e a gestão coletiva da propriedade, entre outros.

A gestão coletiva busca objetivos como garantir moradia a preços acessíveis a famílias de baixa renda de forma permanente e definir os usos de espaços comuns para evitar a utilização inadequada de espaços comunitários, retenção especulativa de imóveis.

As moradias individuais serão formalizadas por meio do direito de superfície em nome dos moradores que aderirem ao TTC. O regramento do TTC deve ser aprovado por, pelo menos, 3/5 dos membros e deverá tratar do plano de desenvolvimento territorial do TTC, da composição do conselho gestor, da definição de atividades que a entidade poderá exercer para garantir a viabilidade financeira do empreendimento, entre outros temas.

Conselho
Para gerir as propriedades do TTC, será criado um conselho para zelar pelo cumprimento das normas urbanísticas e pela administração do patrimônio coletivo. Entre suas atribuições estão a outorga do direito de superfície aos moradores, a gestão das áreas comuns, a convocação de assembleias e eleições internas, e a representação da comunidade junto a órgãos públicos e privados. O conselho também poderá definir regras para venda e locação das moradias, assegurando a permanência da população de baixa renda no território.

A proposta estabelece também a criação de um conselho gestor temporário, com a presença do poder público, durante o processo de regularização. Esse conselho será formado por moradores (1/3), técnicos e apoiadores (1/3) e representantes do poder público (1/3). Os moradores deverão escolher pelo menos metade dos integrantes do conselho.

Entre as atribuições do conselho estão garantir a participação dos moradores nas decisões, definir regras de uso temporárias para o espaço e implementar medidas urbanísticas.

Outros pontos
O texto também prevê outras particularidades para esse modelo de gestão imobiliária:

• iniciativas de TTC devem ter preferência na compra ou doação de imóveis públicos;
• caso haja morador com mais de 65 anos em alguma residência do TTC, ele deve poderá usufruir do imóvel ao longo de toda a vida;
• quando algum morador de imóvel do TTC falecer sem deixar herdeiros, a coletividade terá preferência na compra para transferi-la a nova família de baixa renda.

Para o relator, deputado Joseildo Ramos (PT-BA), a proposta busca soluções inovadoras para desafios crônicos enfrentados pela política habitacional brasileira. “A intenção em introduzir um modelo internacionalmente reconhecido que combine
segurança jurídica com participação comunitária na gestão territorial reflete compromisso com a efetivação do direito constitucional à moradia e
com a promoção da função social da propriedade”, afirmou.

Segundo Ramos, a separação entre a propriedade da terra e das edificações permite manter a terra permanentemente fora do mercado especulativo enquanto garante aos moradores a titularidade das construções. O relator afirmou que a implementação da proposta demandará capacitação técnica e fortalecimento institucional das comunidades beneficiadas. “A gestão coletiva de território, com responsabilidades administrativas, financeiras e jurídicas, requer conhecimentos nem sempre disponíveis nas comunidades de baixa renda”, explicou.

Segundo Reimont, a prática tem mais de 50 anos em diferentes países, com impacto social amplamente reconhecido por países e agências internacionais.

Próximos passos
A proposta ainda será analisada em caráter conclusivo pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Para virar lei, a proposta precisa ser aprovada pela Câmara e pelo Senado.

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Reportagem – Tiago Miranda
Edição – Geórgia Moraes